Wohn- und Ärztehaus in der Äußeren Neustadt
Ersatzneubau nahe Pfunds Molkerei für Investor oder Baugemeinschaft
Entwurf: Prof. Langner von Hatzfeldt
Grundstück ca. 820 m², alternativ 1.700 m²
Charakteristik
Grundstück
Das ca. 1.700 m² große, recht zentral gelegene innerstädtische Grundstück, das zur gefragten Äußeren Neustadt zählt, befindet sich in unmittelbarer Nähe von Pfunds Molkerei, zudem kaum 200 m entfernt von Elbwiesen und Rosengarten. Sein rückwärtiger Teil, der sich bis zum Alten Jüdischen Friedhof erstreckt, erscheint als erstaunlich ruhige grüne Innenstadt-Oase mit großer alter Kastanie und Blick auf den Baumbestand des kleinen Friedhofs.
Zurzeit befindet sich noch ein ruinöser, schlichter Altbau an dieser Stelle. Das Gebäude steht u. a. wegen seiner Schlichtheit (errichtet im sog. „Dresdner Hungerstil") nicht mehr unter Denkmalschutz. Es befindet sich jedoch im Bereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch.
Neubau
Architekt Prof. Langner von Hatzfeldt hat für diesen Standort einen attraktiven Ersatzneubau entworfen mit einer ebenso prägnanten wie dezenten Doppel-Glasfassade als optischem, akustischem und Klima-Puffer zur Bautzner Straße. Es bietet sich an, den Neubau an dieser Stelle als ökologisch orientiertes Passivhaus oder Greenbuilding zu gestalten und in jedem Fall eine Komfort-Lüftung mit Wärmerückgewinnung zu integrieren. Das Haus vereint ortstypisch Wohnen und Arbeiten und wird ergänzt durch einen grünen Innenhof.
Arbeiten
Im Erdgeschossbereich sind zwei kleine, straßentypische Läden mit 63 und 90 m² Fläche vorgesehen. Die gut frequentierte Lage verspricht eine gute Laufkundschaft. Ebenso wären kleine Büros von Künstlern, Handwerkern, Freiberuflern oder Vertriebsprofis möglich, die jeweils auch Laufkundschaft suchen. Im EG besteht seitlich eine Durchfahrt zu den ebenerdigen Stellplätzen. In der Mitte des Hauses befindet sich der Zugang zum Treppenhaus mit kreisförmigem Grundriss, in dem die Treppen rund um den Lift spiralförmig nach oben führen. Im 1. und 2. OG sind Büros vorgesehen, im 1. OG z. B. zwei Einheiten von je etwa 246 m², im 2. OG zwei je ca. 115 m² Fläche. Dank der unmittelbaren Nähe zum Diakonissenkrankenhaus bietet sich auch eine Nutzung als Ärztehaus an, ggf. mit gemeinsamem Empfang im EG.
Wohnen
Im 3. und 4. OG entstehen je zwei Innenstadt-Wohnungen mit urbanem Charme, die die Rundungen des mittigen Treppenhauses aufnehmen und auf je 115 m² loftartig oder als 4-Raum-Wohnung gestaltet werden können. Sie sind mit Doppelglasfassade nach Süden und Balkon zum grünen Innenhof geplant. Besonders attraktiv sind die großzügigen DG-Maisonnette-Wohnungen mit ca. 158 m² Wfl., Galerie, Atrium, Dachterrasse und Fernblick. Die Bewohner haben kurze Wege zur Innenstadt, zur Elbe und eine perfekte Infrastruktur.
Flächen und Grundstückspreise
Der straßenseitige, vordere Grundstücksteil ist etwa 820 m² groß. Auf ihm könnte entsprechend dem Entwurf von Prof. Langner von Hatzfeldt ein Ersatzneubau mit rund 875 m² Gewerbefläche und 777 m² Wohnfläche, zzgl. 271 m² Garage und 172 m² Erschließungsfläche errichtet werden. Der Eigentümer verkauft diesen Grundstücksteil beräumt für einen Mindestpreis von 280.000 € (unvermessen) zzgl. Provision (s. u.) Auf dem Grundstücksteil in zweiter Reihe mit einer Größe von ca. 880 m² ist eine Bebauung mit einem Doppelhaus oder drei zweigeschossigen Reihenhäusern vorgesehen. Dieser Grundstücksteil kostet mindestens 120.000 € unvermessen.
Der Gesamtpreis, beräumt, beträgt entsprechend (mindestens) 400.000 €. Hinzu kommen jeweils 5 % Mak-lerprovision zzgl. MwSt.
Projektentwicklung und -Realisierung mit langfristiger Sicherung von Gebäudewert und Attraktivität
Bei Interesse wird eine Projektentwicklung und -Realisierung nach den Intentionen des Investors oder der Baugemeinschaft angeboten. Dabei empfiehlt es sich, in einem Variantenvergleich unter Einbeziehung aktueller Fördermittel durchzurechnen, unter welcher Voraussetzung die Realisierung als Passivhaus oder als zertifiziertes Greenbuilding wirtschaftlich sinnvoll ist. So kann die optimale Variante sicher bestimmt werden, die langfristig Attraktivität und Gebäudewert sichert, die Gesamtkosten überschaubar und Nebenkosten dauerhaft niedrig hält.
Grundrisse
Grundrissvariante Läden im EG
Stadthäuser Äußere Neustadt
2-3 Stadthäuser in 2. Reihe
für Baugemeinschaft
Charakteristik
Auf einem Teilgrundstück zwischen Bautzner Straße, Nähe Pfunds Molkerei und Prießnitzstraße, grün und ruhig, entstehen drei reihenhausähnliche, großzügig verglaste moderne Stadthäuser. Die zentrale Lage schließt eine perfekte Infrastruktur einschließlich Kindereinrichtungen ein, die Elbwiesen und der Rosengarten sind nur wenige Meter entfernt.
Architekt ist Prof. Langner von Hatzfeldt. Die Häuser sind südorientiert. Die offene Südfassade gibt den Blick frei auf einen kleinen geschützten Gartenbereich, der an die Grünfläche des Vorderhauses grenzt. Auch nach Norden geht der Blick ins Grüne. Für zwei der Stadthäuser spendet hier eine große Kastanie Schatten. Die jeweils eigene kleine Grünfläche nach Norden setzt sich optisch fort durch den Blick auf den schönen Baumbestand des angrenzenden Friedhofs.
Die versetzte Anordnung der drei Stadthäuser ermöglicht den besseren Schutz der Privatsphäre im Freiraum.
Die Häuser sind zweigeschossig mit Flachdach konzipiert, ca. 182 m² Wfl. zzgl. Terrasse, auf Wunsch mit Keller, und könnten ggf. noch durch ein Penthaus aufgestockt werden. Die Grundrisse sind weitgehend frei gestaltbar. Das Erdgeschoss wird zum großzügigen Wohn-, Ess- und Kochbereich, das Obergeschoss nimmt Bad, Schlaf-, Kinder- und/oder Arbeitszimmer auf und ist auch als Galeriegeschoss mit Bibliothek bzw. Arbeitsplatz denkbar.
Kfw 40- oder Passivhausstandard sind möglich. Die Realisierung ist als Baugemeinschaft angedacht und könnte im Jahr 2009 beginnen.
Parallel oder in einem 2. Schritt wird das Vorderhaus Bautzner Straße 73 abgerissen und durch ein modernes Wohn-, Büro- und Geschäftshaus nach einem Entwurf von Prof. Langner von Hatzfeldt ersetzt. Dieses Haus erhält zum Hof hin einen zweigeschossigen Vorbau, der im EG Stellplätze erhält, die auch durch die Bauherren der Stadthäuser mit genutzt werden können sowie Büroräume mit großzügiger Glasfassade im 1. Obergeschoss. Statt der kompletten Größe des Vorderhauses bildet dieser zweigeschossige Baukörper, zusätzlich getrennt durch einen grünen Innenhof, das moderate bauliche Gegenüber der Stadthäuser. So entsteht eine sehr angenehme, entspannte Wohnsituation mitten in der belebten Innenstadt.
Gesamtplan des Grundstückes
Gestaltungsvarianten Obergeschoss
Südfassade
Sanierungsbedürftige Neorenaissance-Villa in Strehlen
Sanierungsbedürftig
Lage
Das Grundstück liegt zentrumsnah etwa zwischen Großem Garten und Wasaplatz unweit der Technischen Universität.
Historie
Gebaut wurde die Villa 1868/69, zugehörig zur Dresdner Schule ("Nikolaischule". Nikolai war ein Schüler von Semper). Einige Jahre hat auch Stadtbaurat Prof. Hans Erlwein mit Frau und Tochter in dieser Villa gewohnt. Zuletzt wurde sie als Kindergarten genutzt.
Geschossflächen
Die Villa verfügt im Erdgeschoss über ca. 227 m² Wfl. inklusive repräsentativem Salon (46 m²) – die Terrassen mit Wasserspeicher, Laubengang/Pergola und Teepavillon, nicht eingerechnet.
Das Souterrain umfasst ca. 202 m² Nutzfläche (ausbaubar als kleine Büros, für Hobby, Fitness, Gartenzugang...). Das Mansardgeschoss hat noch einmal ca. 238 m² Nutzfläche. Die Gebäudesubstanz ist gut.
Grundstücksgrösse, weitere Gebäude
Zur Villa gehört ein parkähnliches Gelände, das wieder der Gestaltung bedarf. Das Grundstück ist insgesamt ca. 14.000 m² groß.
Ein denkmalgeschütztes, stark sanierungsbedürftiges Kutscherhaus, das sich zu Wohnzwecken umbauen lässt, befindet sich gegenüber dem Hauseingang. In der Tiefe des Grundstücks könnten voraussichtlich noch maximal zwei dezente, eher minimalistisch-moderne (Wohn-) Gebäude, eines mit maximal 300, eines mit maximal 400 m² Wohn- bzw. Arbeitsfläche neu errichtet werden.
Mögliche Nutzung
Die Villa ist geeignet als Wohnsitz, ggf. Firmensitz, ideal als Ort der Verbindung von Wohnen, Wissenschaft, Wirtschaft und Kunst.
Angebot für Anleger (und Eigennutzer):
TU- und City-Nähe, Lift, Schallschutz, Effizienzhaus!
ein Projekt der Baywobau Dresden
Eigentumswohnungen im Jugendstildenkmal
Charakteristik
Preisliste
Grundrisse
Sanierungsanspruch, Finanzierungs- und Steuervorteile
Das Haus mit sehr schönen Jugendstil-Details innen wie außen, die aufgearbeitet bzw. wiederhergestellt werden, erlaubt angenehmes Wohnen in einem besonderen Ambiente.
Die Baywobau als Bauträger steht für besondere Sorgfalt bei der Sanierung und hohe Bauqualität, wovon man sich im sanierten Gebäude der Kronenapotheke nahe dem Albertplatz ebenso überzeugen kann wie etwa im Steigenberger Hotel am Neumarkt.
Bei der Kronenapotheke wurden zudem gute Erfahrungen mit der Sicherung von optimalem Schallschutz und der Integration einer modernen Lüftung mit Wärmerückgewinnung gesammelt, die dem Bewohner der Nürnberger Straße 34 nun zugute kommen.
Eher untypisch für eine Denkmalsanierung wird in der Nürnberger Straße 34 sogar der hohe Anspruch eines Effizienzhauses 115 erreicht, was neben der Denkmalabschreibung auch sehr gute Finanzierungskonditionen (KfW-Programm 151) ermöglicht. Per Juli 2011 liegen die Darlehenszinsen bei 10jähriger Zinsbindung effektiv bei 1,81 % einschließlich variabler Tilgung und 2,5 % Tilgungszuschuss!
Zudem können rund 70 % der Gesamtkosten nach § 7i, 10f und 11b EStG über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Die Auflistung der steuerlich relevanten Preisbestandteile je Wohnung wurde von der Baywobau vorbereitet. Wie üblich führt dies allerdings erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens, nach Vorlage der Schlussrechnung, deren Überprüfung sowie der Anerkennung durch die Finanzbehörde zu tatsächlichen steuerlichen Vorteilen für die Erwerber.
Lage
Die Lage Nürnberger Straße 34 überzeugt durch die unmittelbare Nähe zur Universität, zur Einkaufsmeile Nürnberger Straße, zu Ärztehäusern und Kindereinrichtungen und zur kurzen Anbindung an Hauptbahnhof und City Dresden.
Dank dieser Lage in Verbindung mit dem besonderen Wohnambiente und der hohen Effizienz kann auch ein Anleger mit einer dauerhaft unkomplizierten Vermietungslage rechnen. Die Baywobau bietet zudem die kostenlose Erstvermietung an, wenn der Erwerber das wünscht.
Wohnungsgrößen
Kleine Wohnungen in guter Lage sind zunehmend Mangelware am Dresdner Wohnungsmarkt. Die Zielgruppe für dieses Haus sind zum einen Singles und Paare, die vielleicht an der TU oder einem der Institute im Umfeld arbeiten, ggf. auch Singles und Paare 50 plus oder Studenten.
Von den 16 Eigentumswohnungen im Haus sind neun 2-Raumwohnungen, 50 bis 71 m² Wfl. groß, ergänzt durch fünf 3-Raumwohnungen um die 80 m² sowie zwei Maisonnetten im Dachgeschoss als 4,5 und 5-Raumwohnung mit jeweils rund 126 und 150 m² Wohnfläche. Auf der Gartenseite werden neue Südbalkone angebaut. Auch die Eckerker und die Veranda im EG sind liebenswerte Details.
Zur Lebensqualität gehören zudem der Lift und die dank Komfortlüftung angenehm frische Luft in allen Räumen, die wohnungsweise regelbar ist.
Die Wohnungen sind überwiegend praktisch geschnitten. Küche, Essplatz und Wohnraum gehen, wie heute üblich, zumeist ineinander über. Jeweils eine der 3-Raumwohnung pro Etage ist mit einem fast 10 m² großen Bad mit Wanne, Dusche und zwei Fenstern ausgestattet. Die Mehrzahl der Bäder in den 2- und 3-Raumwohnungen sind rund 5 m² groß und ohne Fenster. Für die meisten Bewohner wird das angesichts der sonstigen Vorzüge akzeptabel sein. Die großen Maisonnetten haben selbstverständlich zwei Bäder, davon jeweils eines mit Fenster.
Preise
Die Preise der 2-Raumwohnungen liegen zwischen rund 146.000 und 180.000 €. Bei den 3-Raumwohnungen sind das um die 230.000 €. Die größte Maisonnette mit 150 m² Wfl. und großem Studio unterm Dach kostet rund 390.000 €. Insgesamt gehören 10 Stellplätze hinterm Haus zum Objekt, von denen jeder 8.000 € kostet.
Visulaisierung Gartenseite
Grundrisse
ERDGESCHOSS
1. OBERGESCHOSS
2. OBERGESCHOSS
1. DACHGESCHOSS
2. DACHGESCHOSS
